Quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre lorsqu'on envisage d'acheter un immeuble de rapport en 2024 ?

Je me pose cette question car j'entends souvent parler d'erreurs classiques, mais avec les changements récents du marché, je me demande si certaines sont devenues plus critiques que d'autres... 🤔 Par exemple, est-ce que la question de la performance énergétique est vraiment devenue un point bloquant ? Et quid des taux d'intérêt, comment bien les anticiper pour éviter les mauvaises surprises ? 🏦 J'aimerais bien avoir vos retours d'expérience ou vos conseils avisés ! 🙏

La performance énergétique est *vraiment* à scruter, oui. Un DPE médiocre, c'est des travaux obligatoires à court terme et une décote à la revente quasi assurée. Pour les taux, au-delà de la prévision (toujours délicate), il faut surtout intégrer une marge de sécurité dans ton business plan. Mieux vaut prévoir large et être agréablement surpris que l'inverse.

Merci RiskAlchemist, c'est noté pour la marge de sécu, c'est un bon réflexe à avoir. 🤝

Je suis assez d'accord avec RiskAlchemist, la performance énergétique c'est un vrai sujet. C'est pas juste une question de confort, c'est que les locataires sont de plus en plus regardants, et un logement mal isolé, ca se loue moins bien, ou moins cher. Et puis, faut pas se leurrer, les normes vont continuer à se durcir. Donc un bien classé F ou G aujourd'hui, c'est quasi certain que tu vas devoir faire des travaux dans les années qui viennent, et ça, ça chiffre vite. Autant l'anticiper dès le départ. Pour les taux, la marge de sécurité c'est indispensable, mais faut aussi bien comprendre comment ils fonctionnent. C'est pas juste "prévoir large", faut simuler différents scénarios : une hausse progressive, une hausse brutale... et voir comment ton cashflow réagit. Parce que si t'es trop juste et que les taux grimpent, tu peux vite te retrouver à devoir revendre dans la panique, et là, c'est la catastrophe. Et un truc que je vois souvent, c'est des gens qui se focalisent uniquement sur le prix d'achat, sans bien calculer les travaux. Un immeuble qui a l'air "pas cher" au départ, ca peut vite devenir une ruine financière si tu dois refaire toute l'électricité, la plomberie et l'isolation. Faut vraiment faire chiffrer par des pros, et pas se contenter d'une estimation rapide. Un oubli dans le budget travaux, et c'est toute la rentabilité qui s'envole.

Intéressant tout ça. Pour la performance énergétique, tu penses qu'il y a des régions plus risquées que d'autres, où la demande pour les passoires thermiques est vraiment en chute libre ? Je me demande si l'emplacement géographique joue beaucoup sur ce point...

C'est une excellente question Biscotine77. Je pense que l'emplacement joue énormément. Dans les grandes villes, où l'offre de logements est plus importante et les locataires plus informés, la décote pour les passoires thermiques est probablement plus forte. Dans les zones rurales ou les villes moyennes, où l'offre est plus limitée, il y a peut-être encore une certaine tolérance, mais ça ne durera pas. Faut aussi regarder les aides locales et régionales pour la rénovation énergétique. Certaines régions sont plus proactives que d'autres, et ça peut influencer la décision d'investir ou non dans un bien mal isolé. En gros, plus l'emplacement est attractif et l'offre de logements de qualité importante, plus le risque lié à la performance énergétique est élevé.

Complètement d'accord avec Détailleur, faut vraiment voir les aides locales. C'est un facteur qui peut faire basculer un projet, surtout si on parle de gros travaux de réno énergétique. Mieux vaut se renseigner en amont.

Pour compléter ce que vous disiez sur l'importance de bien évaluer son projet, je vous partage cette vidéo qui explique crûment ce qu'on ne dit pas toujours sur les immeubles de rapport. Ça peut aider certains à prendre du recul avant de se lancer :

Sympa la vidéo, merci du partage Remboursator3. 👍 Cela dit, attention avec ce genre de contenu, parfois un peu trop sensationnaliste. C'est bien de montrer les risques, mais faut pas non plus décourager tout le monde d'investir. Y'a des opportunités à saisir, même en 2024. 😉 Faut juste être bien préparé et lucide, c'est tout. La vidéo est peut-être un peu trop alarmiste... 🤔

Oui enfin comme dit Détailleur, faut pas non plus flipper tout le monde hein. 😉 C'est comme tout, y a des risques, mais c'est gérable si on fait attention. La préparation c'est la clé, comme toujours. 🔑

Exactement ! La vidéo est un peu too much. On dirait une pub pour une formation anti-arnaque... 😅 L'immobilier, c'est pas un conte de fées, mais c'est pas non plus l'enfer sur terre. 😉

Clairement, LouveDouce3 ! C'est le genre de contenu qui fait plus peur qu'autre chose... 😅 Faut garder la tête froide et faire ses propres recherches, c'est le principal. 🧐

Absolument. Se baser uniquement sur ce type de contenus, c'est prendre le risque de passer à côté de bonnes affaires. Une analyse rigoureuse et des chiffres concrets valent mieux que toutes les vidéos alarmistes. 😉