Macbeth, ton approche est judicieuse. Anticiper au maximum est primordial dans l'immobilier locatif. Pour la taxe foncière, les simulateurs en ligne sont souvent trop imprécis. Le mieux, c'est de contacter directement le service des impôts fonciers de la commune concernée ou de consulter les avis d'imposition des années précédentes pour des biens similaires dans le même secteur. Tu peux aussi trouver ces infos, parfois, sur des annonces de vente (mais attention, ça peut être ancien).
Pour les charges de copropriété, c'est plus délicat. Si tu n'as pas accès aux PV d'assemblée générale (ce qui est normal en phase d'exploration), tu peux essayer d'estimer en fonction du type de copropriété : plus il y a de services (gardien, ascenseur, espaces verts), plus les charges seront élevées. Certaines agences immobilières publient des fourchettes de charges par type de bien et localisation, mais reste prudent avec ces chiffres, ils sont souvent optimistes.
Une autre piste, c'est de te baser sur des ratios. Par exemple, on considère souvent que les charges de copropriété représentent entre 0,8% et 1,5% de la valeur du bien par an. C'est une estimation très large, mais ça peut te donner un ordre de grandeur. Imaginons un bien estimé à 200 000€ : ça ferait entre 1600€ et 3000€ de charges annuelles. C'est une fourchette énorme, mais ça vaut mieux que rien. Tu peux affiner cette estimation en regardant le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) du bâtiment : si le DPE est mauvais (classe F ou G), attends-toi à des charges de chauffage plus importantes.
Et n'oublie pas d'intégrer une marge de sécurité pour les imprévus (travaux non prévus, augmentation des charges, etc.). On dit souvent qu'il faut prévoir au moins 5% du loyer annuel pour ça. Si tu vises un loyer de 1000€ par mois, ça fait 600€ de provision annuelle. Mieux vaut être prudent que de se retrouver dans le rouge.
